傑克脫口秀 黃色會客廳

通往奴役之路 – 买房感悟点滴

image-30今天北京下着严格意义上的第一场春雨,乍暖还寒时候终于在丰联广场链家总部完成了面签。出于众所周知的原因我们不可避免的拿着一些不真实的文件,不 过看惯了《Lie to me》的我们在没有测谎仪和Cal Lightman目光灼烧的条件下,还是发挥的非常游刃有余。不过话又说回来,感觉面签人员也就是循规蹈矩按部就班的做一些例行提问,巨大的业绩压力和同 行竞争也让他们无法真正的审核每一项数据和资质,国家的紧缩信贷政策俨然不如营业额鼓吹刺激下股票市场的市盈率来的实在。于是乎,大家一起演一出戏好啦。

当然,唯一感到别扭的是:怎么人民银行和FBI似的知道我们这么多事情?

到此为止,长达数月从09年年末一直持续到10年2Q的买房历程暂时告一段落,当中历经了09年房地产和信贷市场低迷之后的井喷发展;目睹了09岁末为了 赶上满两年房屋免营业税这一优惠政策而导致的人们集体的最后疯狂;渡过了10年初买房卖房持币观望和待价而沽的心理博弈;冷笑过所谓央企“被退出”房地产 的荒诞新闻;也惊诧了两会闭幕后北京赫然惊现两处地王的黑色幽默;回首一下,唏嘘不已,感触良多,于是决定在这个雨夜,将我一个普通老百姓通过买房而经历 和感悟到的一些心绪,写出来供大家评析。

买房首先是一个心态问题,其次是一个宏观经济学问题,再次是一个微观经济学问题,之后是一个货币投资学问题,然后是一个家庭财务问题,接下来是一个谈判技巧和战术问题,最后是一个社会问题。

首先是心态问题。这个问题很简单,就是买,或者不买,没有什么所谓的“观望”阶段,但凡“观望”,其实心中的隐性决定就是“不买”,或至少是现在不买。买或不买没有孰对孰错,每个人的心理预期,生活方式,经济条件,社会价值等都不尽相同。

不管出于何种原因,如果决定“不买”,那就索性活的潇潇洒洒,用某旅行社广告中说的一个卫生间的价格换取环游世界的梦想和四海一家的眼界,不要被房价的涨 和跌左右心情,活在或懊恼或窃喜当中,如果这样,“不买”比“买”还累。既然都决定淡泊名利归隐江湖做无拘无束自由不羁的白衣卿相,那还总关注着日复一日 的皇榜K线图干什么?不去趟这浑水在长远来看未必不是一个明智的选择,既然如此,那就真正做到“宠辱不惊,闲看庭前花开花落;去留无意,漫随天外云卷云 舒”。

然而,同样不管出于何种原因,一旦做出了“买”的决定,那就首先一定要有“五岭逶迤腾细浪,乌蒙磅礴走泥丸”的决心—至少我在买房期间熟悉了北京昌平 海淀朝阳东城西城崇文宣武的大街小巷阡陌田间;其次要有“雄关漫道真如铁 而今迈步从头越”的坚毅—我已经忘记了有多少次已经看好了中意的房子,又在合适的价格之内,心中甚至已经开始盘算装修风格和升值潜力了,但是各种莫名 其妙的事端无故出现将所有这些幻想打的粉碎,真的是“苍山如海,残阳如血”,这时候要能够收拾心情,平静情绪,拍拍身上的灰尘,振作疲惫的精神,继续踏上 看房的旅程;最后要有“指点江山,激扬文字,粪土当年万户侯”的魄力—在当前荆棘密布的卖方市场里,在眼看着泡沫越来越大,大的畸形大的离谱但就是不 破的情形下,在政府,开发商,中介,业主都一起合起伙来对付你的战斗里,临危不乱的心境,处变不惊的胆识,虽千万人吾往矣的气魄和“进攻!进攻!再进攻! 直到耗尽最后一滴汽油,然后再他妈的齐步走!”的不讲理态度,都是你需要的。因此,亲爱的,没有坚强的神经千万别玩这个比俄罗斯轮盘赌还刺激的游戏。

当心态问题解决之后,我们来讨论一下买房的利弊以及可能的收益和风险。

 

首先,我要表明我所属的阶级和最基本的立场 — 作为一个普通的老百姓,我对北京乃至中国居高不下的畸形房价深恶痛绝,并对由此带来的官商结合,贪污腐败,内部交易,资金使用效率低 下,政府公信力降低,民生民权收到损伤和侵犯等问题深表愤慨,至于愤慨的程度我借用日本作家,《罗生门》的作者芥川龙之介先生在1921年访华后写的《中 国游记》中一句话表达:“我已经不爱中国了。我即使想爱她也爱不成了。当目睹中国全国性的腐败之后,仍能爱上中国的人,恐怕要么是颓唐至极沉迷于犬马声色 之徒,要不是憧憬中国趣味的浅薄之人。唉,即便是中国人自己,只要还没有心灵昏聩,想必比起我一介游客,怕要更深感嫌恶的吧”。我本人有许多所谓“富二 代”的学生,今天一个爷爷为某省纪检委书记,父亲为某省能源公司老总的学生轻描淡写的和我说他父亲的一个开发商朋友在北京某处刚开盘的楼盘中留出了11套 复式让他妈妈去选一套按照成本价成交后,我除了瞠目结舌外实在是不知道如何应对。

 

其次,虽然我买房,但是我对中国房地产宏观的看法并不乐观。当前中国房地产的泡沫已经成为了一个全球性的话题,据称,因提前做空安然而声名大噪的 基金大师查诺斯(James Chanos)和成功阻击英镑,外汇投资殿堂级人物索罗斯(George Soros)都表示看空中国,前者预言:“中国房地产等于一千个迪拜”,后者断定:“经济过热、通胀等现象正在中国发生,而且这种现象将会持续,直到经济 降温为止。信贷爆炸在未来的某一时候注定会产生坏账,但同样,这主要取决于经济走向‘硬着陆’还是‘软着陆’”。但是,虽然从去年年末开始政府对信贷开始 严厉监管,但是在3月6日召开的记者招待会上,央行行长周小川在回答有关货币政策的问题时表示,今年我们仍旧实行适度宽松的货币政策—尽管他强调了 《政府工作报告》中关于管理好通胀瓶颈的描述—这也可能是为何今天面签我们依然能享受七折利率的部分原因所在吧。最近读一篇文章中提到了新加坡国立大 学东亚研究所教授、所长,中国政治、国际关系与社会问题著名专家,香港《信报》、新加坡《联合早报》专栏作家郑永年先生的观点,他说,在中国房地产是一个 经济政策,是推动GDP增长的主要动力;而在新加坡,房地产是社会政策,是解决民生问题的关键因素。一语道破梦中人,我对经济学理论也不熟悉,太多的数据 支持也没有,但是,一言以蔽之,即便中国为了避免国际炒家利用外汇市场,中国国债信用违约掉期(CDS)、与中国有关的指数及期货等产品做空人民币和中国 实体经济而会采取一些紧缩信贷抑制房地产的政策,但是只要中国希望GDP增长保持在一定的水平,房地产这个触一发以动全身的产业肯定不会长期打击和低迷, 更别提诸多海外上市的国有银行要依靠房地产行业的蓬勃发展才能避免不良贷款的比率,以及一些依靠房地产市场非理性繁荣擭取巨额暴利的开发商和政府官员。当 然,如果中国房地产行业继续这么发展下去,届时不管中国外汇储备有2万亿还是3万亿,对冲基金总有一天会刺破这令人晕眩的泡沫,就像当年刺破东南亚和日本 的资产泡沫一样,但是听温家宝总理的《政府工作报告》对通胀控制的强调,中国经济“软着陆”的可能不是没有,或者至少崩盘也在5年以后,届时房价与资源的 价格至少是现在的5倍(按照去年翻一番的增长速度),所以现在入市还是有一些风险缓冲的。最后退一万步讲,即便有一天中国经济崩盘了,某些高官们可能会飞 到美国和瑞士颐养天年,但我相信总会有人—我脑中想的是朱镕基—站出来就像普京当年将俄罗斯从深渊中拉回来一样“收拾旧山河”,带领我们进行民主 改革和社会重组,然后像邓小平或李光耀一样在社会动荡,暗潮汹涌中勾画新的蓝图,如果这样的话,作为共产主义无产阶级的我们,损失区区几百万换来中国民主 宪政和政府清廉,何乐而不为?

 

最後,中国GDP以每年8%的速度增长—虽然卡尔沃特-亨德森生活质量指数的合作推广人哈塞尔.亨德森说GDP采用的平均算法迷惑了贫富之间 的差异,并将其掩饰起来—但作为中国公民,在泡沫没有破裂之前,应该尽量的参与和分享中国经济的增长成果。即便我们人轻言微没有掌握政治优势权力优势 和政策优势,也没有控制生产要素和社会资源,但至少通过合理的投资,可以在房地产市场上得到小小的一杯羹。可能这点手艺在权贵看来不值一哂,但是对于老百 姓来说,却往往要远远高过其他非资产收入的总和。从投资的角度说,只要你相信房价的涨幅高于同期银行利率,那这就不是一个亏本的买卖,因为—买后你不 但住了,享受了其带来的功能性收益,同时产品本身还升值了,享受了其带来的资产性收益。除非你将这笔钱用在了其他收益更高的投资上面—比如说周游世界 改变你的vision,比如说教育投资改变你的未来,比如说公益事业改变你的灵魂,除此之外,合计合计近几年银行利率的下调和愈演愈烈的通胀,这笔钱实际 就间接贬值了。

 

宏观环境在我看来大致就是如此,毋庸赘言了。至于微观上,我就懂得最基本的供需关系,不管在北京买房的人是出于何种目的,刚性需求也好,改善性住房也好, 投机也好,洗钱也好,总之在目前北京的房地产市场上,需求和资金都是过剩的。而资源的稀缺性理论,告诉我们土地和与此相关的房子必然要远远高于其实际价 值,而人们“炒预期”的心理进一步抬高了其价格。虽然长期看来,“郁金香疯狂”一定会在中国出现,但是最起码还不是现在。

既然狼多肉少,那狼们,要不就干脆改成素食主义者别碰腥荤,过的又绿色又特立独行,吃自己的草,让别的狼胆固醇高去吧;要不就先下手为强,否则稍微犹豫一 下五花肉当中的卡路里,转眼就发现连大肥膘子肉都没了。尤其是对那些有刚性需求的买家,市场瞬息万变千万别错过时机,说的糙一点,你要是有生理需求,那去 了KTV就赶快挑小姐,倘若抱着幻想想找一个有兽兽般身材和功夫但又要有初恋般感觉和情愫的,那结果就是换了一批又一批后才发现剩下的都是凤姐和芙蓉,你 说到时候刚性需求刻不容缓,你再委屈了自己,何苦?

如果用简单的类比来谈我对买房子的看法,那么我认为买房子好似买电子消费品和买艺术收藏品的结合。

说买房和买电子消费品类似,是因为其永远不可能一步到位,你买了5环外一居的,总会有一天渴望四环里两居的;你咬牙凑钱买了四环里两居的,三环边上三居或 者复式就在你脑中挥之不去了。所以,量力而行,活在当下,买得起iPod就买iPod,买不起iPod就买爱国者,反正只要能听mp3就比那个拿索尼 walkman的强多了—但往往,最早买walkman的人现在可能都拿iPad了,反而当初攒钱要买最高级walkman的人等到钱攒够买到手,才 发现原来这玩意早就没人玩了。因此,get into the game early,黄金准则。

买房和买电子消费品不同在于,电子消费品是贬值的,而房子,至少目前来看,还是升值的,所以和买艺术收藏品很相似。买艺术收藏品你不但要出手快,准,狠, 还要有敏锐的嗅觉和前瞻性,你得看得出莫奈已经昨日黄花,毕加索也已经过了高点,下一步投资的对象应该是安迪.沃霍尔了。因为对于很多买家来说,买幅名画 挂在家里看着赏心悦目只是附带功能,这幅画的升值空间才是最关注的。我们都想在文森特在刚画完《阿尔的吊桥》和《麦田里的乌鸦》时就用隔夜的黑麦面包和一 块黄油将其换回来,但是当你听完Don Mclean弹着木吉他低吟浅唱完《Vincent》之后再买也来得及—只要这个荷兰人依然还是收藏家心中至高无上的神。买房的升值空间依托于大环境 —这个之前谈过,不多说了—而在大环境不变的情况下,升值最好的房子奥秘只有三个,那就是—location, location, location!!!

一旦选好房子进入实际操作层面,首先要对付的肯定是中介。我个人经验是除非买卖双方之间互相信任,否则中介是必须得找的。中介公司中信誉度比较好的无非就 那么几家,这个时候不要贪图便宜找小中介,否则后果很可能是芝麻西瓜都没有。但是和中介应该大胆的斗智斗勇,而且大多数中介的从业人员教育水平不高,只要 你先发制人釜底抽薪,再加上适度的心理战,基本上可以保证大获全胜。我这次就是在中介诸多经济人众目睽睽之下开车离开,然后去吃了碗老北京炸酱面后独自潜 回,单独到业主家里和业主动之以情晓之以理,终于和业主达成同盟,然后商量好剧本后一起给中介演了一出戏,再拿它竞争伙伴的底价吓唬一下,果然让他们轻松 就范,最后中介费我省了差不多快4万块。对于中介,对策就是,他敢漫天要价,咱能就地还钱。

当价格谈拢开始进入和钱相关的程序时,我的建议是:

 

1. 现金为王。一定不要用完你所有的cash,这在企业中是大忌,同样在家庭生活中也是最最最有风险的。资产的liquidity不同在生活波澜 不惊的时候可能看不出什么差异,但是记住,永远不要低估生活的戏剧性,当你需要现金而你的资产无法快速变现时,抵押,高利贷,与朋友拆借等等这些你最不希 望发生的事情就会发生,而很可能你的财务状况就会由此走上恶性循环。

 

2. 利用贷款这个金融杠杆。一般来说,信贷是一个双刃剑,能帮你增加收益,也给你增添风险。但是对于买房来说,在目前较低的利率政策下,适当的使 用贷款,不但能够给你留下更多的现金,而且可以将很大一部分风险转移给银行,另外,让你用少许资金可以买到大的多的房子—只要你房子本身升值,那就当 自己玩了一个迷你LBO。更别提在当下的社会当中,良好的信用记录对你的个人资信建立是多么重要,因此即使有现金,也要考虑使用贷款。当然,最后要提醒贷 款一定不要超过自己的偿还能力,否则一旦市场变动或者个人收入出现问题,资金链马上就会出现问题,届时资产被冻结和拍卖还是小事,个人信用一旦受到影响被 银行列入黑名单,这辈子很难再做什么事情了。

 

3. 一定要准备出contingency fund。再好的预算也绝对不是可丁可卯分毫不差的,因此留出适当的应急准备金是万全之策,一分钱难倒英雄汉,这话放在任何时候都是真理。

 

4. 千万别买产权不完整,手续不齐全的房子。千万别买经济适用房。前者的风险不用我多说,便宜没好货,图的眼前的便宜,很可能换来数十年纠缠不清 的诉讼官司,尤其在中国,有产权证还可能被强制拆迁,更别提没有了。经济适用房不能买是因为中国政府的政策经常让人看不懂摸不着猜不透,你今天买了经济适 用房,明天政策一变你可能就不能卖了,这块资产基本上就可以算作流动性为零的不良资产了。别以为这种事情不可能发生,国家既然连不可一世的煤老板都能玩的 他们打落牙齿和血吞,还有什么干不出来的?

 

5. 最后一条,一定不要因为买房而大幅度降低自己的生活标准,成为房奴。房子本来是买来享受的,倘若为了买房牺牲了自己的生活方式,娱乐时间,乃至无价的青春,那是得不偿失!

 

文章就要结束了,希望文中的一些不成熟观点能给已经买房或者准备买房或者干脆不买房的朋友们一些启示,当然文中都是我自己一家之言,或有偏颇,也别太计较了。

至于文章题目,不是指买房后会变成房奴—我不希望人为一张有效期为70年的凭证活着,而是买房让我想起了公民私有财产保护的问题。正是公民对于私产安 全和增值利益的追求,才构成了一个国家以及社会最主要的稳定、进步的因素—建国后很长一段时期对私产的漠视,践踏和否认使得大锅饭成了社会经济主流, 而恰恰是凤阳小岗村的“无知”农民,而非熟读《资本论》的“精英”处于生命本能推开了改革开放的序幕。而今年1月29日国务院公布的《国有土地上房屋征收 与补偿条理(草案)》,连同2007年的《物权法》,以及去年广泛出现的不尊重不保护社会底层人员以及羸弱的中产阶级私有产权的事件—类似唐福珍自焚 维权的公共悲剧叩击这中国宪政改革的大门。

哈耶克在其名著《通往奴役之路》中提醒世人:

 

“我们这一代已经忘了的是:私有制是自由的最重要的保障。这不但是对有产者,对无产 者也是一样。只是由于生产资料掌握在许多独立行动的人的手里,才没有人有控制我们的全权,我们才能够以个人的身份来决定我们要做的事情。如果所有的生产资 料都落到一个人的手里,不管它在名义上是属于整个‘社会’的,还是属于独裁者的,谁行驶这个管理权,谁就有全权控制我们。”

 

这是我文章最后也是最重要的一个观点,哈耶克的话在今天读起来让我惊诧不已,我们每一个中国人不都是在拿自己的辛苦钱在买本来就名义上属于我们自己的,人 民公有的土地么?问题在于人民公有这个概念太模糊了,最后结果就是我们的“代表们”,反过来和他们的关系户(叫做开发商)一起合计着赚了我们的钱,而且还 保留强制拆迁的权利。

买房或不买房不是问题,要想不被奴役,我们还有很长的路要走。

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